Besteuerung von Immobilien

Sehr geehrte Immobilien-Interessenten,

Mit diesem Newsletter möchte ich mich an alle Personen wenden, die sich für Immobilien (und deren steuerliche Behandlung) interessieren. Konkret richtet sich der Fokus diesmal auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bzw. die sich in diesem Bereich ergebenden Änderungen ab der Veranlagung für 2016.

Zum Einen greife ich dieses Thema deshalb auf, weil ich immer häufiger Anfragen zu steuerlichen Auswirkungen betreffend dem Kauf von Immobilien bzw. deren anschließender Vermietung erhalte und zum Anderen deshalb, weil dieses Thema in den vergangenen Jahren zu einem meiner Hauptberatungsfelder geworden ist.

Grundsätzlich sind die Mieteinnahmen einer vermieteten Immobilie den entsprechenden Ausgaben gegenüberzustellen. Hinsichtlich der abzugsfähigen Ausgaben gilt es ab der Veranlagung für das Jahr 2016 Folgendes zu beachten:

Neue Abschreibungsbasis:

Für die Berechnung der Abschreibung im außerbetrieblichen Bereich werden als Abschreibungsbasis grundsätzlich die Anschaffungskosten des Objektes abzüglich eines „Grundanteils“ herangezogen. Bisher belief sich dieser nicht abschreibbare „Grundanteil“ einheitlich auf 20 % der gesamten Anschaffungskosten (sofern kein anderwärtiger Nachweis erbracht wurde). Ab 1.1.2016 wird der unterstellte Grundanteil nunmehr auf 40 % geschätzt. Das hat zur Folge, dass die jährliche Abschreibung nicht mehr von 80% der Anschaffungskosten vorgenommen werden kann, sondern lediglich von 60 %.

Eine Abweichung von diesem pauschal unterstellten Grundanteil von 40 % ist dann möglich, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig (also um die Hälfte oder mehr als die Hälfte) davon abweichen. Beispiel: Ein Baugrund wird um EUR 10.000 erworben und ein Gebäude mit Gesamtkosten von EUR 90.000 darauf errichtet. In diesem Fall weicht das Verhältnis (nämlich 10:90) um mehr als die Hälfte von der 40:60-Regel ab, weswegen die tatsächlichen Verhältnisse herangezogen werden können. Nach wie vor ist es jedoch möglich, ein anderes Aufteilungsverhältnis mittels eines Gutachtens von einem Sachverständigen nachzuweisen.

Es gibt zwei Ausnahmen von dieser Grundregel, bei deren Vorliegen sich der unterstellte Grundanteil auf 30 % bzw. 20 % reduziert:
1) Der auszuscheidende Grundanteil reduziert sich auf 30 % wenn sich das Objekt in einer Gemeinde mit mehr als 100.000 Einwohnern befindet (derzeit Wien, Graz, Linz, Salzburg oder Innsbruck) ODER der durchschnittliche Preis für baureifes Land über EUR 400 pro Quadratmeter beträgt UND sich im betreffenden Gebäude mehr als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten befinden.
2) Der auszuscheidende Grundanteil reduziert sich auf 20 % für Gemeinden unter 100.000 Einwohnern, sofern der durchschnittliche Preis für baureifes Land unter EUR 400 pro Quadratmeter beträgt. Für den jeweiligen Quadratmeterpreis ist ein geeigneter Immobilienspiegel heranzuziehen.

Eine Anpassung des Aufteilungsverhältnisses ist auch bei bereits vermieteten Gebäuden notwendig und ab der Veranlagung für 2016 zu berücksichtigen.

Abschreibungshöhe:

Die Abschreibungshöhe selbst bleibt bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung mit 1,5 % von der berechneten Abschreibungsbasis unverändert bzw. beträgt weiterhin 2 % für Gebäude die vor dem Jahr 1915 errichtet wurden.

Instandsetzungsaufwendungen:

Aufwendungen für Instandsetzung bei Wohngebäuden im außerbetrieblichen Bereich waren vor der Veranlagung 2016 zwingend auf zehn Jahre verteilt abzusetzen. Dieser Verteilungszeitraum wurde einheitlich auf 15 Jahre verlängert. Es ist auch für bereits laufende Zehntelabsetzungen ab der Veranlagung 2016 eine Anpassung erforderlich.

Instandhaltungsaufwendungen:

Ebenso konnten nicht jährlich wiederkehrende Instandhaltungsaufwendungen im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung auf Antrag ebenfalls über zehn Jahre verteilt abgesetzt werden. Für „neue“ Aufwendungen solcher Art gilt ab 2016 eine wahlweise Sofortabsetzung oder eine Verteilung auf 15 Jahre. Für bestehende Zehntelabsetzungen dieser Art ist in der Steuererklärung 2016 jedoch keine Anpassung erforderlich.

Sollten Sie Fragen zu Vermietungseinkünften oder anderen steuerlichen Themen haben, können Sie mich jederzeit gerne kontaktieren. Bei der Umsetzung einer steueroptimalen Lösung bin ich Ihnen gerne behilflich.

Mit freundlichen Grüßen,

Steuerberatung Hackl